Dans un milieu complexe, soumis à de nombreuses évolutions réglementaires, il est essentiel de disposer d’outils efficaces pour mesurer la performance au quotidien. Le logement social en est la parfaite illustration, car les acteurs du secteur cherchent en permanence à optimiser l’utilisation des ressources, tout en maximisant l’impact social et économique de leur activité. Heureusement, les bailleurs sociaux peuvent désormais s’appuyer sur des tableaux de bord pour améliorer leur gestion locative.
Les enjeux de la gestion locative pour les bailleurs sociaux
Chargés de construire, de gérer et d’entretenir des logements locatifs sociaux, d’attribuer ces logements sous condition de ressources et d’accompagner les locataires au quotidien, les bailleurs sociaux sont confrontés à d’importants défis.
La France compte aujourd’hui 5 300 000 logements sociaux dans lesquels vivent 10 millions de personnes, et la demande connaît une croissance constante. Au 31 décembre 2022, le nombre de demandes de logement social était 4,3 fois supérieur au nombre de logements disponibles à la location au cours de l’année.
Par ailleurs, la politique sociale et la gestion des organismes de logement ont connu de profondes mutations au cours des dernières années, sous l’effet des changements réglementaires. La loi Elan, en particulier, a généré de nouvelles contraintes. Par exemple, les bailleurs gérant moins de 12 000 logements ont eu l’obligation de se regrouper, dans l’objectif de mutualiser les ressources et les risques tout en réduisant les coûts.
Dans ce secteur en tension, l’amélioration de la performance est donc une priorité. Mais comment les bailleurs sociaux peuvent-ils mesurer l’efficacité de leurs actions en matière de logements sociaux ? Cela ne fait aucun doute : les tableaux de bord de gestion sont des outils précieux pour piloter l’activité et prendre des décisions éclairées, car ils offrent une représentation visuelle, compréhensible par tous, des indicateurs clés de performance.
Tableau de bord de gestion locative : quels indicateurs inclure ?
Les indicateurs clés de performance peuvent varier d’un bailleur social à l’autre, en fonction des objectifs spécifiques de l’organisation. Toutefois, il existe des KPI incontournables pour n’importe quel tableau de bord de gestion locative.
Le taux d’occupation
Essentiel dans le cadre de la gestion d’un parc immobilier, le taux d’occupation permet d’évaluer la capacité du bailleur à attirer des locataires et à les conserver.
Formule :
(Nombre de logements occupés/Nombre total de logements) x 100
Il doit être surveillé régulièrement, car un faible taux d’occupation est synonyme de perte financière. En effet, les logements vides coûtent cher et font augmenter le coût de gestion d’un parc social. Le suivi de son évolution permet aussi d’évaluer l’efficacité des actions mises en œuvre pour attirer de nouveaux locataires.
Bon à savoir
On peut également calculer le taux de vacance, qui exprime la proportion de logements inoccupés à un instant T : (Nombre de logements vides/Nombre total de logements) x 100.
Le taux de réclamation
Ce KPI mesure la propension des locataires à effectuer une réclamation. Il reflète donc le niveau de satisfaction des résidents vis-à-vis des logements et des services proposés. Une analyse plus approfondie des réclamations permet ensuite d’identifier des points d’améliorations et de prendre des mesures correctives, afin de nouer des relations de confiance avec les locataires.
Formule :
(Nombre de réclamations/Nombre total de locataires) x 100
Le taux de recouvrement des loyers
Le taux de recouvrement indique la proportion de loyers effectivement encaissés par rapport à ce qui est dû. Cet indicateur doit être suivi quotidiennement, notamment par les équipes chargées du recouvrement.
En effet, les impayés ont un impact direct sur les liquidités du bailleur social, et donc sur ses capacités d’investissement. Un taux de recouvrement en baisse nécessite une réaction immédiate, au risque de dégrader la gestion et l’entretien du parc immobilier.
Formule :
(Loyers encaissés/Loyers dus) x 100
Le délai de relocation
Il s’agit du temps nécessaire pour trouver un nouveau locataire après le départ d’un résident précédent. Plus le délai de relocation est court, plus la gestion locative peut être considérée comme efficace.
Le taux de renouvellement de bail
Cet indicateur mesure le pourcentage de locataires qui choisissent de renouveler leur bail et de rester dans leur logement actuel.
Formule :
(Nombre de locataires qui renouvellent leur bail/Nombre total de baux arrivant à échéance) x 100
Un faible taux de renouvellement de bail peut signifier que les locataires ne sont pas satisfaits de leur habitation ou des services proposés. À l’inverse, un taux élevé est synonyme de satisfaction et reflète une certaine stabilité au sein de la résidence sociale.
Le pilotage de ce KPI est important pour évaluer la capacité du bailleur à fidéliser ses locataires et à maintenir des relations durables avec eux, mais aussi pour identifier des opportunités d’amélioration en cas de diminution du taux.
Le coût de gestion du parc social
Le coût de gestion d’un parc immobilier englobe généralement les charges de personnel et les frais de fonctionnement qui ne sont pas directement affectés aux immeubles. Le suivi de cet indicateur est primordial pour rendre compte de la performance de l’organisme sur le plan financier.
Le coût de maintenance
Ce KPI concerne les dépenses inhérentes aux bâtiments et aux différents équipements. Il est donc très utile pour mesurer l’efficacité de la gestion de la maintenance et des réparations.
Le suivi des objectifs d’attribution de logements
Étant soumis à des objectifs d’attribution de logements sociaux, les bailleurs ont tout intérêt à surveiller de près cet indicateur réglementaire, en particulier lors des commissions d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (Caleol).
Comment les bailleurs sociaux peuvent-ils utiliser les tableaux de bord pour améliorer leur gestion locative ?
L’efficacité d’un tableau de bord dépend de la pertinence des indicateurs qu’il contient, mais aussi de la façon dont ils sont utilisés.
Ainsi, pour optimiser durablement la gestion locative, les bailleurs sociaux doivent apporter un soin particulier à la sélection de leurs KPI. Ces derniers doivent être cohérents avec leurs objectifs, mais aussi facilement mesurables à l’aide des données à disposition.
En outre, il est primordial d’ajuster et de mettre à jour régulièrement les indicateurs, afin qu’ils reflètent les changements organisationnels et réglementaires. Le partage des KPI auprès des collaborateurs (notamment sous forme de reporting) est un autre facteur clé, car il permet de mettre en lumière les succès de l’organisation et de développer une culture axée sur la performance.
Enfin, il faut garder à l’esprit que l’utilisation de tableaux de bord n’est pas une pratique innée. Un véritable travail de sensibilisation et de formation doit être mené pour que les équipes prennent conscience de l’intérêt des indicateurs, mais aussi pour qu’elles apprennent à prendre en main l’outil de tableaux de bord.
Grâce à la Business Intelligence, les bailleurs sociaux disposent aujourd’hui d’outils puissants et intuitifs pour mesurer leur performance jour après jour. En effet, une plateforme de tableaux de bord leur donne accès à des informations de qualité, avec des KPI pertinents et actualisés en temps réel, pour piloter sereinement leur gestion locative.
